Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam


LỜI MỞ ĐẦU 

Kinh doanh Bất động sản là hoạt động đầu tư kinh doanh đặc thù, thường đòi hỏi vốn lớn và có độ rủi ro cao. Do còn hạn chế về tiềm lực tài chính, nên phần lớn trong số vốn đầu tư vào bất động sản này các doanh nghiệp phải huy động từ ngân hàng. Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản có nhiều biến động cùng với đó là hoạt động cho vay với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của ngân hàng có nhiều thay đổi: sau thời gian mở cửa cho vay ồ ạt trong năm 2007, trong năm 2008 đã có thời gian gần như các ngân hàng thắt chặt tín dụng đối với hoạt động cho vay này. Cuối năm 2008, đầu năm 2009 trước sự ấm lên của thị trường bất động sản, các ngân hàng đã nới lỏng tín dụng hơn tuy vậy việc cho vay đối với mảng này vẫn còn rất nhiều thận trọng.

Sở Giao dịch I Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam là một trong những đơn vị dẫn đầu trong hệ thống Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt nam và mảng tín dụng cũng là một trong những thế mạnh đặc biệt của Sở. Để đảm bảo tốt cho hoạt động tín dụng, đảm bảo tính an toàn, hiệu quả trong việc cho vay, công tác thẩm định dự án được Sở đặc biệt chú trọng. Trong công tác thẩm định, Sở Giao dịch đã đạt được rất nhiều những kết quả tốt tuy vậy, bên cạnh đó không phải không còn những mặt hạn chế. Trong bối cảnh diễn biến của thị trường bất động sản như trên, việc đánh giá, xem xét lại công tác thẩm định dự án nói chung cũng như công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng là rất cần thiết. Chính vì vậy, em  đã chọn cho mình đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam”.

Chương I: Thực trạng thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng ĐT&PTVN

Chương II: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Sở Giao dịch I Ngân hàng ĐT&PTVN trong thời gian tới.

CHƯƠNG I

THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SỞ GIAO DỊCH I NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM

 

1.1 Giới thiệu khái quát về SGD I BIDV

1.1.1  Quá trình hình thành và phát triển của SGD I BIDV

SGD I Ngân hàng ĐT&PTVN được thành lập ngày 2/3/1991 theo quyết định số 76 QĐ/TCCB của tổng giám đốc Ngân hàng ĐT&PTVN từ ý tưởng của ban lãnh đạo của Ngân hàng là xây dựng SGD là đơn vị làm nhiệm vụ trực tiếp kinh doanh của Hội Sở chính, thực thi có hiệu quả các nhiệm vụ chiến lược của BIDV. Quá trình hình thành và phát triển của SGD I BIDV có thể chia thành các giai đoạn như sau:

* Thời kỳ 1991 -1995: 5 năm đầu tiên là những bước đi chập chững của SGD. Giai đoạn này SGD chỉ có 16 người với 2 phòng và 1 tổ nghiệp vụ. Nhiệm vụ chủ yếu của SGD trong giai đoạn này là quản lý, cấp phát vốn ngân sách và giám sát kiểm tra sử dụng vốn tiết kiệm đúng mục đích, đúng địa chỉ cho các DA.

* Thời kỳ 1996 – 2000: 5 năm tiếp theo của SGD là giai đoạn khởi động cho việc chuyển hướng mạnh mẽ sang hoạt động kinh doanh, hạch toán kinh tế chủ động, tự trang trải. Trong giai đoạn này, SGD có 167 nhân viên cán bộ nhân viên với 12 phòng nghiệp vụ, 1 chi nhánh khu vực, 2 phòng giao dịch và 7 quỹ tiết kiệm. Trong giai đoạn này, SGD thực hiện đầy đủ các nhiệm vụ của một Ngân hàng thương mại, phục vụ đông đảo khách hàng thuộc mọi tầng lớp, dân cư và đã xác lập nên được vị thế, hình ảnh trong hệ thống các ngân hàng trên địa bàn Hà Nội.

* Thời kỳ 2001 – nay: cùng với quá trình chuyển mình của đất nước sau đại hội Đảng lần thứ IX, toàn bộ hệ thống Ngân hàng Việt nam nói chung và Ngân hàng ĐT&PTVN nói riêng bước vào giai đoạn cơ cấu lại để thực hiện phát triển bền vững phù hợp với tiến trình hội nhập. SGD cùng với các đơn vị thành viên đã nỗ lực vượt qua những thử thách, vượt lên chính mình. Trong 4 năm liên tiếp từ 2002 – 2005, SGD đã tách, nâng cấp thêm 4 đơn vị thành viên chi nhánh cấp BIDV với tổng tài sản mỗi đơn vị thành viên trên 1000 tỷ đồng trên địa bàn đó là:

– Chi nhánh Bắc Hà Nội được thành lập cuối năm 2002

– Chi nhánh Hà Thành được thành lập vào tháng 9 năm 2003

– Chi nhánh Đông Đô được thành lập vào tháng 7 năm 2004

– Chi nhánh Quang Trung được thành lập vào cuối năm 2005

Đến nay, SGD đã có 19 phòng nghiệp vụ và 7 điểm giao dịch với gần 300 cán bộ, công nhân viên. SGD đã được cơ cấu lại theo mô hình phục vụ giao dịch một cửa thuận tiện cho khách hàng và quản lý thông tin, thanh toán trực tuyến. Các dịch vụ bán lẻ, cho vay các doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ được chuyển giao cho các chi nhánh mới tách ra còn SGD sẽ tập trung vào 3 nhiệm vụ chính là: huy động vốn đáp ứng nhu cầu kinh doanh tại chỗ và góp phần tăng nguồn vốn cho toàn ngành; phục vụ các khách hàng lớn, các tập đoàn, các tổng công ty không phân biệt hình thức sở hữu; thực hiện phát triển dịch vụ ngân hàng.

Sau 17 năm thành lập, SGD I BIDV đã luôn khẳng định được vị trí, tên tuổi và thương hiệu của mình. Sở là đơn vị thành viên lớn nhất và chủ lực trong toàn bộ hệ thống Ngân hàng ĐT&PTVN về quy mô, doanh số hoạt động. Tổng tài sản của SGD đóng góp vào khoảng 10% tổng tài sản của toàn hệ thống và liên tục tăng lên sau 17 năm vừa qua. Chỉ từ 137 tỷ đồng từ ngày mới thành lập năm 1991, sau 10 năm thành lập tổng tài sản của SGD đã tăng lên đến gần 10.000 tỷ đồng và đến năm 2008, tổng tài sản của SGD đã đạt được 30.625.142 tỷ đồng.

1.1.2  Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của SGD I BIDV

v Sự ra đời của SGD là một tất yếu bởi việc thành lập SGD là nhằm giải quyết các vấn đề tổng thể sau:

Thứ nhất: trong đầu tư phát triển có những DA trải dài khắp toàn quốc hoặc theo tuyến như DA đường sắt, đường giao thông, điện lực, bưu chính viễn thông… Các DA này không chia khúc theo địa bàn, lại đòi hỏi phải có sự kiểm tra, thẩm định một cách thống nhất nên nếu phân chia theo chi nhánh sẽ không thoả mãn yêu cầu quản lý theo đặc điểm của DA và yêu cầu đòi hỏi của ngân hàng.

Thứ hai: trong xây dựng cơ bản, có những tổ chức xây lắp hoạt động trong cả một vùng hoặc cả nước như các Tổng công ty xây lắp, san nền, điện lực, bưu chính viễn thông… nên việc phục vụ và quản lý đòi hỏi có một đơn vị Ngân hàng ĐT&PTVN phục vụ theo lĩnh vực đặc thù này trong lĩnh vực xây dựng. Đáp ứng yêu cầu này, trong những năm qua, SGD luôn là đơn vị chủ lực thực hiện trong việc xây dựng và phát triển quan hệ hợp tác với khách hàng Tập đoàn, Tổng công ty, thực hiện đầu tư và phát triển các DA lớn và trọng điểm của đất nước.

Thứ ba: BIDV mới bước vào hoạt động thương mại nên cần phải có một “chi nhánh đặc biệt” bên cạnh BIDV Trung ương để có thể làm thử nghiệm các nghiệp vụ mới, qua đó rút kinh nghiệm, chỉ đạo triển khai cho toàn bộ hệ thống.

Thứ tư: việc thành lập SGD sẽ thoả mãn điều kiện là tồn tại một bộ phận phụ trách kinh doanh bên cạnh sự quản lý chung của BIDV.

v Về cơ cấu và tổ chức của SGD: Để phù hợp và đáp ứng ngày càng cao quá trình hoạt động, sản xuất kinh doanh. Trải qua các giai đoạn phát triển, về số lượng, cơ cấu cũng như về chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban có những sự thay đổi. Gần đây nhất là Quyết định số 4589/QĐ-TCCB2 ngày 4/9/2008 của Tổng giám đốc Ngân hàng ĐT&PTVN ban hành quy định về chức năng, nhiệm vụ chính của các phòng, tổ nghiệp vụ thuộc Chi nhánh, SGD BIDV. Theo quyết định này, số lượng các phòng ban đã được nâng lên từ 15 lên 19 phòng hay nếu trước kia khối tín dụng của Ngân hàng được chia ra thành các phòng tín dụng, phòng Thẩm định, phòng quản lý tín dụng thì nay chia ra thành các phòng quan hệ khách hàng, phòng quản lý rủi ro, phòng quản trị tín dụng, phòng tài trợ DA. Sự phân chia mới này đảm bảo cho việc thực hiện chuyên môn hoá, đảm bảo cho các phòng thực hiện được tốt chức năng, nhiệm vụ của mình. Tuy nhiên, sự phân chia chỉ có tính chất tương đối bởi các phòng đều có quan hệ hữu cơ với nhau trong một tổng thể chung, phụ trợ và tăng cường cho nhau.

1.1.3  Tình hình hoạt động kinh doanh của SGD I những năm gần đây

Trong những năm gần đây, SGD luôn đạt được tốc độ tăng trưởng và phát triển cao. Điều này được thể hiện qua tăng trưởng khách hàng, tăng trưởng tài sản, tăng trưởng lợi nhuận của SGD.

v Về khách hàng: Đến nay đã có hàng vạn khách hàng mở tài khoản hoạt động, trong đó có đến hơn 1500 khách hàng là các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế: Tập đoàn, các Tổng công ty, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, liên doanh, công ty cổ phần… Trong đó, có nhiều doanh nghiệp là khách hàng truyền thống của SGD, quan hệ, hợp tác với SGD kể từ khi mới thành lập như: Tổng công ty lắp máy Việt nam Lilama, Tổng công ty đường sắt Việt nam, tổng công ty dệt may Việt nam, Tổng công ty Viễn thông quân đội Viettel…

v Về tổng tài sản: Tổng tài sản của SGD liên tục tăng qua các năm. Năm 2006 đạt 14.141.538 triệu đồng, năm 2007 đạt 17.999.521 triệu đồng và năm 2008 đến nay ước tính đã đạt hơn 30 nghìn tỷ đồng, tăng 67,37% so với năm 2007.

v Về lợi nhuận trước thuế: lợi nhuận trước thuế của SGD I cũng liên tục tăng lên rất nhanh trong 3 năm gần đây, thể hiện kết quả kinh doanh tăng trưởng rất tích cực của SGD.

Có được sự tăng trưởng trên trong tổng tài sản, trong lợi nhuận… là kết quả tổng hợp của sự tăng trưởng, phát triển của công tác huy động vốn, trong hoạt động tín dụng, hoạt động dịch vụ của SGD.

Bảng 1.1: Kết quả về huy động vốn, tín dụng và dịch vụ SGD qua các năm

                                                                                                Đơn vị: Triệu đồng

Chỉ tiêu

Năm 2006

Năm 2007

Năm 2008

Tuyệt đối

% TT

Tuyệt đối

% TT

Tuyệt đối

% TT

I. Huy động vốn 10.110.926 33,57 15.304.462 51,36 28.919.460 88,96
1. Tiền gửi TCKT 7.284.959 65,28 12.760.106 75,15 26.485.352 107,56
– TG không kỳ hạn 1.645.390 94,76 3.768.506 129,03 7.953.210 111,04
– TG có kỳ hạn 5.639.569 58,29 8.991.600 59,44 18.532.142 106,11
2. Tiền gửi dân cư 2.791.400 -8,44 2.491.021 -10,76 2.355.873 -5,43
– TG tiết kiệm 2.290.055 5,61 2.130.000 -6,99 1.865.230 -12,43
– Kỳ phiếu 122.200 -47,07 125.350 2,57 95.203 -24,05
– CCTG, trái phiếu 379.145 -41,63 235.671 -37,84 395.620 67,87
3. Huy động khác 34.567 -69,43 53.335 54,29 78.235 46,69
II. Tín dụng 5.000.752 3,88 5.099.321 1,97 5.807.045 13,88
1.Cho vay ngắn hạn 1.959.934 13,66 2.059.282 5,07 2.915.632 41,58
2.Cho vay TDH 623.713 -38,41 1.095.379 75,62 1.035.021 -5,51
3.Cho vay đầu tư 1.894.594 35,71 1.512.000 -20,19 1.584.230 4,77
4.Cho vay KHNN 256.478 -31,58 161.000 -37,22 18.520 -88,49
5.Cho vay ủy thác, ODA 266.034 -13,02 271.600 2,09 253.642 -6,61
III. Thu dịch vụ ròng 49.512 93,41 76.850 55,21 115.000 49,64

Nguồn: Tổng hợp số liệu từ phòng Kế hoạch – Nguồn vốn SGD

 

1.2 Tình hình thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD I BIDV

1.2.1 Đặc điểm của các DAĐT và công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS

1.2.1.1 Đặc điểm, các loại hình DAĐT kinh doanh BĐS

v Khái niệm về BĐS và kinh doanh BĐS

BĐS là các tài sản không thể di dời được và BĐS bao gồm:

–         Đất đai;

–         Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

–         Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm; các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; một số công trình khai thác hầm mỏ…

(Điều 181 Bộ Luật Dân sự)

     Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.

v Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS

Trước hết, đầu tư kinh doanh BĐS là một loại hình đầu tư hấp dẫn bởi lẽ: Đầu tư kinh doanh BĐS là hình thức đầu tư thường mang lại lợi nhuận cao, mang lại thu nhập cao và khá ổn định và đều đặn cho chủ đầu tư. Đây là một trong những đặc điểm làm nên tính hấp dẫn của việc đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực này so với các hình thức đầu tư khác.

Thứ hai, đầu tư kinh doanh BĐS là một hoạt động đầu tư mang nhiều rủi ro. Bởi lẽ, tính hấp dẫn và lợi nhuận của một hoạt động đầu tư nào đó luôn đi cạnh nó là những rủi ro. Đầu tư kinh doanh BĐS có những rủi ro lớn là:

– Đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn, và vốn này phải là dài hạn. Do đó, cơ hội và rủi ro rất khó phân chia. Cơ hội và rủi ro tập trung bởi lẽ nhà đầu tư khó có thể phân tán rủi ro vào các BĐS khác nhau trong điều kiện bình thường không như việc đầu tư vào các hình thức đầu tư khác. Hay nói cách khác, tính thanh khoản của nó là không cao

– Đầu tư kinh doanh BĐS có độ trễ lớn, do đó, khó rút khỏi thị trường BĐS. Để đầu tư vào một BĐS cho đến lúc phát huy được, nói chung, nhà đầu tư cần phải có một thời gian. Và cùng với việc các DAĐT kinh doanh BĐS có thời gian tiến hành dài nên trong quá trình thực hiện đầu tư sẽ chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố bất định.

Thứ ba, đầu tư kinh doanh BĐS là một hình thức đầu tư đòi hỏi người đầu tư phải có chiến lược đầu tư dài hạn. Sở dĩ như vậy là vì xuất phát từ các đặc điểm trên: BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản như đối với các hàng hoá khác. BĐS là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình BĐS. Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định đầu tư.

Thứ tư, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. BĐS có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu BĐS ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặc khác, BĐS còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cũng có những đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS. Người ta không thể di dời BĐS từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di dời tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này, sang vùng khác, khu vực khác, do đó, thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, hoạt động kinh doanh BĐS ở các đô thị, ở các vùng đang trong quá trình đô thị hoá, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, du lịch… thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn cũng như diễn ra sôi động hơn ở các vùng khác.

Thứ năm, đầu tư kinh doanh BĐS là một trong những kênh đầu tư: như kênh đầu tư vào chứng khoán, kênh đầu tư vào vàng, gửi tiền ngân hàng… Do đó khi mà những diến biến của các kênh phương thức đầu tư khác có biến động, dù theo chiều hướng tích cực hay tiêu cực điều đó cũng sẽ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh BĐS.

Thứ sáu, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS liên quan và chịu sự chi phối của nhiều chính sách pháp luật: trực tiếp nhất là luật kinh doanh BĐS, sau nữa là các luật về đất đai, luật nhà ở, luật về đầu tư xây dựng, luật dân sự, luật về thương mại, doanh nghiệp… và một loạt hệ thống văn bản, các quy định, hướng dẫn dưới luật có liên quan.

v Các loại hình đầu tư kinh doanh BĐS

Theo loại hình đầu tư thì đầu tư kinh doanh BĐS, hiện nay SGD chia ra thành:

1, DA xây dựng văn phòng cho thuê: là DAĐT xây dựng mặt bằng, văn phòng, siêu thị, nhà kho … để cho thuê.

2, DA xây dựng khu đô thị, khu chung cư, nhà ở: là DA xây dựng nhà chung cư, nhà ở tại các khu đô thị, khu dân cư từ khâu đầu tư cơ sở hạ tầng cho đến khi hoàn tất việc xây dựng nhà để đưa vào kinh doanh.

3, DAĐT cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị: là DAĐT cho phần cơ sở hạ tầng tại các khu dân cư, khu đô thị.

4, DA xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn: là DA xây dựng nhà ở tại các khu dân cư, khu đô thị trên cơ sở hạ tầng có sẵn.

5, DAĐT xây dựng khu du lịch: là DAĐT vào khu nghỉ mát (resort), xây dựng công viên, các khu kinh doanh dịch vụ, giải trí, đầu tư xây dựng nhà nghỉ, khách sạn… và đầu tư các BĐS kinh doanh khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh du lịch.

6, DAĐT trung tâm thương mại, hội nghị, chợ: là DAĐT kinh doanh các trung tâm thương mại, trung tâm hội nghị, chợ.

7, DA BĐS kết hợp với các hình thức kể trên (gọi tắt là DA kết hợp): là DA kết hợp ít nhất hai hình thức đầu tư kể trên

Theo hình thức đầu tư thì hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS chia thành:

1, Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

2, Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

3, Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại

4, Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình xây dựng hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng

5, Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư xây dựng công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại

1.2.1.2 Đặc điểm của công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS

Đứng trên góc độ ngân hàng, thẩm định các DAĐT nhằm giúp ngân hàng lựa chọn được các DAĐT khả thi, đảm bảo cho ngân hàng đạt được hiệu quả khi thực hiện cho DA vay vốn cũng như đảm bảo DA có khả năng hoàn trả gốc và lãi cho ngân hàng. Xuất phát từ vai trò đó, việc thẩm định các DAĐT nói chung cần phải đảm bảo tính khách quan, tính khoa học, tính toàn diện, tính chuẩn xác và tính kịp thời. Với các DAĐT cho vay vốn kinh doanh BĐS nói riêng, xuất phát từ những đặc điểm riêng kể trên của các DAĐT trong lĩnh vực này mà do đó yêu cầu, đặc điểm về công tác thẩm định đối với các DAĐT kinh doanh BĐS cũng có những nét đặc thù:

Thứ nhất, xuất phát từ đặc điểm các DAĐT kinh doanh BĐS thường đòi hỏi vốn lớn. Tuy nhiên, số vốn tự có của chủ đầu tư thường rất nhỏ, chủ yếu là vốn đi vay từ các ngân hàng và vốn chiếm dụng từ khách hàng. Bên cạnh đó, tính linh hoạt cũng như tính thanh khoản của vốn này không cao. Do đó, công tác thẩm định DAĐT kinh doanh BĐS cần đặc biệt chú trọng đến việc thẩm định về vốn đầu tư của DA: bao gồm tổng vốn đầu tư, nguồn vốn và đặc biệt là cả nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện DA, đảm bảo DA đáp ứng vốn đủ, kịp thời và hợp lý.

Thứ hai, xuất phát từ đặc điểm các DAĐT kinh doanh BĐS  thường có thời gian đầu tư dài, trong quá trình thực hiện đầu tư có thể gặp nhiều rủi ro do đó việc thẩm định toàn diện tất cả các nội dung của DA là yêu cầu tất yếu. Trong quá trình thẩm định, cán bộ thẩm định cần xác định được trước những rủi ro có thể gặp phải đối với DA và đi kèm với nó là các phương pháp giảm thiểu, phòng ngừa rủi ro.

Thứ ba, xuất phát từ đặc điểm các DAĐT kinh doanh BĐS thường phải có chiến lược đầu tư dài hạn. Do đó, cán bộ thẩm định đặc biệt cần phải nắm bắt được tình hình thị trường BĐS hiện tại và phân tích, dự báo được thị trường BĐS tương lai, nắm bắt được diễn biến quan hệ cung cầu BĐS. Cán bộ cần thấy được những nét đặc thù, riêng có của cung – cầu BĐS: cung BĐS thường phản ứng chậm hơn so với sự biến động về cầu và giá cả BĐS. Đối với các hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và giá cả quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hoá BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng tăng nhanh như các hàng hoá khác. Đó là do đặc điểm của BĐS là thời gian tạo ra chúng thường là lâu vì để xây dựng các công trình xây dựng cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế thi công… Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả BĐS theo hướng tăng lên, hình thành cơn sốt giá BĐS. Tuy vậy, điều đó không phải lúc nào cũng đúng, BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt và diễn biến BĐS trên thị trường nhiều khi cũng khó lường, chính việc BĐS bị đầu cơ, kích cầu ảo khiến cho giá trị BĐS tăng cao hơn nhiều so với giá trị thực tế khiến cho người tiêu dùng, người dân khó tiếp cận được với BĐS và đã nhiều lúc đẩy thị trường đến mức đóng băng. Cán bộ thẩm định DA cần phân tích, xem xét tất cả các đặc điểm này để có cái nhìn khách quan, chính xác nhất cho việc thẩm định DA.

Thứ tư, xuất phát từ đặc điểm BĐS là một hình thức đầu tư hấp dẫn, do đó rất nhiều nhà đầu tư, các doanh nghiệp muốn đầu tư, kinh doanh vào lĩnh vực này. Nhưng bên cạnh đó, cũng cần lưu ý rằng, lợi nhuận luôn đi kèm với rủi ro. Các DAĐT kinh doanh BĐS có đặc thù là thường gắn với hoạt động xây dựng và từ lúc DA chỉ là trong ý tưởng của nhà đầu tư đến lúc triển khai, thực hiện DA và đưa DA đi vào hoạt động, nhà đầu tư cần tiến hành rất nhiều các thủ tục (phụ lục). Do đó, để đảm bảo DA cho vay là DA đảm bảo an toàn, là DA khả thi thì khi thẩm định DA, việc thẩm định, đánh giá về khách hàng bao gồm tư cách pháp lý, năng lực quản lý, điều hành; năng lực tài chính cũng như kinh nghiệm của chủ đầu tư trong các DA tương tự là vô cùng quan trọng. Việc thẩm định cần chú ý đến khía cạnh này.

1.2.2 Thực trạng công tác thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD

1.2.2.1 Khái quát tình hình cho vay và thẩm định các DAĐT kinh doanh BĐS tại SGD

Tín dụng là hoạt động quan trọng nhất của các ngân hàng nói chung cũng như của SGD I BIDV nói riêng. Trong những năm gần đây, hoạt động tín dụng của SGD vẫn tiếp tục phát triển và thu được những kết quả khả quan. SGD chủ yếu tập trung cho vay theo các DA. Khách hàng của SGD là các Tập đoàn, các Tổng công ty, các Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế.

Bảng 1.2: Dư nợ tín dụng phân theo các nhóm ngành chính tại SGD

Đơn vị: Triệu đồng

Nhóm ngành

Năm 2006

Năm 2007

Năm 2008

1. Xây lắp

1.185.178

1.188.142

1.440.147

2. Điện

290.044

281.454

325.437

3. BĐS

360.054

520.130

511.020

4. Xi măng

365.055

351.853

418.107

5. Dầu khí

310.047

311.059

365.843

6. Xuất khẩu

465.069

499.733

592.318

7. Khác

2.025.305

1.946.950

2.154.170

Tổng

5.000.752

5.099.321

5.807.045

Nguồn: Số liệu từ phòng Quan hệ khách hàng 1 SGD I – BIDV

Trong cơ cấu tín dụng của SGD trong những năm qua, chiếm tỷ trọng cao nhất vẫn là mảng xây lắp. BIDV được coi là một ngân hàng uy tín và đặc thù cho vay trong lĩnh vực này. Tiếp đến là các lĩnh vực điện, xuất khẩu, BĐS, xi măng, cho vay phục vụ xuất nhập khẩu, đây đều là những mảng mạnh của SGD BIDV. Cho vay kinh doanh BĐS trong những năm qua tại SGD chiếm trung bình khoảng 9% trong cơ cấu dư nợ tín dụng và có sự thay đổi. Năm 2006, tỷ trọng này đạt khoảng 7.2%, năm 2007 đạt 10.2% và năm 2008 đạt 8.8%. Đây là một tỷ trọng hợp lý mà SGD đã đề ra. Bên cạnh việc đặt ra một tỷ trọng hợp lý cho việc đầu tư vào lĩnh vực này, SGD cũng đề ra những giải pháp và chính sách đầu tư thận trọng, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường BĐS có những diễn biến bất thường trong những năm gần đây. Và nâng cao hiệu quả thẩm định cho vay các DAĐT kinh doanh BĐS là một trong những giải pháp đó.

 

Advertisements

About svktclub

svktclub nhận viết thuê luận văn,báo cáo,chuyên đề tốt nghiệp
Bài này đã được đăng trong Đề tài Đại học và được gắn thẻ , , . Đánh dấu đường dẫn tĩnh.

Trả lời

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất /  Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Đăng xuất /  Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất /  Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất /  Thay đổi )

w

Connecting to %s