Phân tích cung – cầu trên thị trường Bất động sản


TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

 

BÀI TẬP MÔN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

 

 

 

 

Giảng viên : Th.S Nguyễn Minh Phương

Họ tên SV: Nguyễn Phúc Dũng

MSV: CQ490444

Lớp : Thẩm định giá K49

NĂM 2010

 

Câu 1: Phân tích cung – cầu trên thị trường Bất động sản

I. Cung trên thị trường bất động sản:

a. Cung trên thị trường sơ cấp:

Đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lượng có giới hạn, con người không thể tự tạo thêm đất đai mới để làm tăng cung theo ý muốn. Giữa các loại đất đai, sự thay đổi về cung loại đất đai này có thể làm thay đổi về cung của loại đất đai khác. Một đặc điểm hết sức quan trọng là đất đai có vị trí cố định và gắn liền với các điều kiện vốn có về đặc điểm, điều kiện tự nhiên. Do vậy, cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng loại hay chất lượng đất đai. Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điều chuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà thị trường có nhu cầu từ địa phương này sang địa phương khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc gia này sang quốc gia khác. Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu BĐS một cách cục bộ về không gian, chủng loại đất theo từng địa phương. Cung về đất đai cho các ngành sản xuất thuộc khu vực I có thể được tăng thêm từ các nguồn khai phá đất tự nhiên, đồng thời những phần đất đai đã khai phá hiện đang sản xuất ở khu vực I ngày càng giảm dần do một phần đất đai được chuyển

sang các mục đích sử dụng thuộc khu vực II và khu vực III. Như vậy, mức tăng cung BĐS cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về BĐS nhà đất ở nhóm cung khác. Đặc điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là tổng cung đất đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cận biên trong tổng cung.

b. Cung trên thị trường thứ cấp:

Cung BĐS là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Cung BĐS không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa BĐS có thể có mà là lượng hàng hóa BĐS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, trao đổi v.v.. trên thị trường. Có thể có người có nhiều hàng hóa BĐS nhưng nếu họ không có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..) hoặc có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..) nhưng không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trường mà

muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa BĐS đó không được tính vào lượng cung tại thời điểm đó. Để các nguồn hàng hóa BĐS trên thị trường cần có sự hội tụ của các điều kiện sau:

–        Quỹ hàng hóa BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị

trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng.

–   Người chủ sở hữu quỹ hàng hóa BĐS không có mục đích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..), tức là sẵn sàng chuyển giao hàng hóa BĐS đó cho người khác.

– Phải có thị trường BĐS xuất hiện và quỹ hàng hóa BĐS đó tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận.

Đặc điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là cung không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu.

Việc tăng cung của một loại hàng hóa BĐS với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian cho việc tạo lập BĐS như việc tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công xây lắp, các thủ tục pháp lý phức tạp khác v.v..Thời gian xây dựng BĐS dài nên khả năng điều chỉnh thị trường BĐS chậm chạp, cần có nghiên cứu dự báo và kế hoạch nếu không dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu.

c. Những nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS:

Xét về lý thuyết, mức cung hàng hóa BĐS gắn với các nhân tố hữu hạn (diện tích, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, v.v..), còn nhu cầu về hàng hóa BĐS gắn với các yếu tố vô hạn (tăng trưởng kinh tế, GDP bình quân đầu người thay đổi, v.v..). Nhưng trong thực tế, sự thay đổi mức cung hàng hóa BĐS phụ thuộc rất nhiều vào các biến số khác như giá cả, sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng…..

– Giá cả BĐS:

Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung BĐS nhà đất là giá cả BĐS. Cũng như các hàng hoá khác, cung BĐS sẽ tăng lên khi giá cả BĐS tăng. Quy luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên.

– Quỹ BĐS trong quy hoạch của Chính phủ:

Nhân tố làm thay đổi cung BĐS nhiều nhất sau giá cả BĐS phải kể đến các chính sách của Chính phủ về chế độ quản lý xây dựng BĐS như cấp phép xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình… thường làm cho đường cung dịch chuyển một bước về bên trái (cung giảm). Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển đáng kể về bên phải (cung tăng). Chính vì vậy, sự can thiệp có hiệu lực nhất của Chính phủ vào thị trường BĐS là sự can thiệp vào những thể chế làm thay đổi đường cung. Trong nhiều trường hợp, những ràng buộc quá khắt khe của Chính phủ trong bối cảnh lỏng lẻo của luật pháp đã tạo ra sự khan hiếm về cung một cách hình thức và tạo ra những kẽ hở cho những kẻ đầu cơ kinh doanh BĐS phi chính thức. Mục đích sử dụng những hàng hoá thông thường do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng của đất đai do Nhà nước là người quản lý và định đoạt. Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau. Chẳng hạn, một vùng đất nằm ngay trong thành phố nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về BĐS. Chỉ cần một quyết định về việc chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó sẽ ngay lập tức làm tăng cung BĐS.

– Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng:

Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn đến những sự thay đổi làm thay đổi cung BĐS (làm dịch chuyển đường cung). Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về BĐS được tiêu chuẩn hoá thuộc khu vực công cộng và khu vực tư nhân, đồng thời nó cũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột và xóm liều.  Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của BĐS hiện có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung đất đai trên thị trường. Một khu vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường BĐS.

– Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS:

Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung về nhà ở. Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng thêm. Các yếu tố này còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú về cơ cấu nguồn cung. Ngoài ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc vào sự phát triển công nghệ và kỹ thuật xây dựng.

-Chính sách và pháp luật của Nhà nước:

 Khác với các hàng hoá thông thường, cung về BĐS phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất v.v. Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường BĐS hợp pháp. Những nguồn đất đai và nhà ở có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về các quyền sở hữu và sử dụng không thể tham gia vào nguồn cung của thị trường BĐS hợp pháp và không được tính vào nguồn cung chính thức về BĐS; nếu có chăng nó chỉ tham gia giao dịch ngoài thị trường đen và do vậy nó cũng không được thể hiện mức cung đầy đủ.

Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế-xã hội là cơ sở để Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai. Nếu xu thế đô thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai không được điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt về cung BĐS. Từ sự mất cân đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện của những nguồn cung BĐS bất hợp pháp, song do thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên các nguồn cung bất hợp pháp vẫn được chấp nhận.

Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng BĐS cùng với việc thừa nhận và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường BĐS cũng là một nhân tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu về BĐS. Sự hoạt động công khai hoá của thị trường cho phép mọi đối tượng đều có thể tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung và đa dạng hoá cơ cấu về cung. Một thị trường hoạt động không công khai, không được thừa nhận và không có sự điều tiết của Nhà nước thường bị một số thế lực đen chi phối và điều tiết. Để thu được lợi nhuận, các thế lực này có thể tạo ra sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cách giả tạo. Chính vì vậy, tính chất hoạt động của thị trường BĐS, thái độ cũng như những can thiệp của Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS cũng là những tác động hết sức quan trọng đối với sự cân bằng của cung và cầu.

Sự thừa nhận và chủ trương đa dạng hoá các nguồn cung về nhà ở cũng là một nhân tố hết sức quan trọng mở đường cho việc đa dạng hoá các hình thức phát triển nhà ở và làm phong phú thêm số lượng và cơ cấu của các nguồn cung nhà ở.

Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về BĐS. Dù bất luận là đa dạng hoá về hình thức và các nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước luôn luôn là người duy nhất có chức năng, vai trò và khả năng trong việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng.

Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại mới có thể phát triển tiếp theo. Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nước không được triển khai thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trương chính sách khác có hấp dẫn biết bao nhiêu, những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là đất không hơn không kém chứ không thể trở thành nguồn cung BĐS. Vì vậy, sự phát triển và hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đối với sự thay đổi về lượng cung BĐS.

II, Cầu trên thị trường bất động sản:

1. Khái niệm:

Cầu về BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận

và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa BĐS đó trên thị

trường. Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có một sự cách biệt khá

lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường. Cầu về BĐS xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau:

  – Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân.

– Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường.

– Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường. Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thoả mãn.

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS:

a. Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển:

Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên. Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS. Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả.

Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà ở và đất ở tăng theo. Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ đơn thuần phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình. Sự thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một cặp vợ chồng hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ. Tóm lại, sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình của con cái, con bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng sống chung v.v..) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở.

Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ dần. Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập được xác định là tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhập còn thấp chưa vượt quá mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ co giãn của cầu nhà ở đối với thu nhập là rất nhỏ. Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập được dành để đầu tư cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn.

b. Thu nhập của dân cư:

Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm. Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp. Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng, không co giãn so với thay đổi mức thu nhập. Tổng nhu cầu về nhà ở có thể được xác định bằng phương trình tuyến tính giữa tổng số dân (hoặc tổng số hộ) nhân với mức sử dụng tối thiểu trung bình của xã hội. Như vậy, tổng cầu có thể xuất hiện trên thị trường là hiệu số giữa tổng nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ nhà hiện có. Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo một hàm phi tuyến và chậm dần khi đã đến mức bão hoà về nhu cầu nhà ở tối thiểu. Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần và cầu về nhà ở cao cấp tăng lên.

c. Giá cả tiêu dùng:

Thặng dư tiêu dùng về nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu dùng nhà ở còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng đã vượt quá giới hạn cần thiết. Mỗi một hàng hoá BĐS đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình thức giá trị. Các hình thức này luôn luôn tác động qua lại với nhau, chẳng hạn một ngôi nhà được xây thêm diện tích sử dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn so với ngôi nhà đó ở trạng thái cũ. Tuy nhiên, giá trị của hàng hoá BĐS còn tuỳ thuộc vào giá cả trên thị trường. Cũng một thửa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ “sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao gấp đôi, gấp ba lần so với lúc bình thường; còn ở vào thời kỳ “đóng băng”, giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thường.

d. Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ:

Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên

ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung. Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS.

Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố cung cũng như cầu về BĐS.

Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu hoặc tại các khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu về BĐS, đồng thời cũng có thể làm tăng mức cung về BĐS.

Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS.

Ngoài ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS. Ngoài ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS cũng có thể tác động trực tiếp làm cho thị trường BĐS “đóng băng” hay vận hành một cách sôi động.

Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về BDDS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v..

III,Quan hệ cung – cầu bất động sản:

Thị trường đạt trạng thái cân bằng khi đường cung gặp đường cầu, tại đó lượng cung bằng lượng cầu dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi.

Trên thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu, giới hạn thấp nhất của giá cả thị trường là chi phí sản xuất, giới hạn cao nhất là sự chấp nhận của người tiêu dùng.

Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động sản là cố định, nhưng cung đất cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi.

– Trong ngắn hạn: số lượng cung về đất đai là cố định cho nên tổng cung và tổng cầu cố định nhưng mục đích sử dụng đất là khác nhau. Khi mục đích sử dụng thay đổi thì cung cho từng loại đấy thay đổi nhưng  tổng cung đất không đổi.

Cầu tiêu dùng và cầu đầu cơ có thể thay đổi tuy nhiên lượng cung có thể hầu như không co giãn hoặc có thể hoàn toàn không co giãn.

Cung ngắn hạn ít co giãn hơn cung dài hạn và một sự thay đổi lượng cầu cũng làm cho giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn.

– Trong dài hạn:

Cung dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn do đó khi cầu tăng thì giá bất động sản tăng nhưnng tăng ít hơn so với trong ngắn hạn.

Câu 2: Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và quản lý đất đai theo quy định của luật đất đai năm 2003 như thế nào?

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch bất động sản.đối với đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý,lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai.

Quyền đại diện chủ sở hữu và quản lý đất đai của nhà nước được thể hiện trong luật đất đai 2003 ở những điều sau:

Theo điều 5 của luật đất đai 2003 quy định: sở hữu đất đai

– Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

– Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

          + Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

          + Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất

          + Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

          + Định giá đất.

– Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau

+ Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

+ Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

+ Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

–   Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Theo Điều 6 của luật đất đai 2003 quy định: Quản lý nhà nước về đất đai

– Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai.

– Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:

          + Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

          + Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

          + Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất

          + Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

          + Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

          + Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

          + Thống kê, kiểm kê đất đai

          + Quản lý tài chính về đất đai

          + Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

          + Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

            + Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

          + Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai

          + Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

– Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, bảo đảm quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả.

Theo Điều 7 của luật đất đai 2003 quy định: Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.

– Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước.

– Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng an ninh thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước. Bộ tài nguyên và môi Trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai.

– Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại địa phương.

– Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý Nhà nước về đất đai tai địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này.

 

Câu 3: Điều kiện để đất đai và các công trình xây dựng tham gia thị trường bất động sản theo quy luật của pháp luật hiện hành.

Điều kiện để đất tham gia vào thị trường bất động sản được quy định tại điều 61, điều 62 và điều 106 Luật đất đai năm 2003

– Điều 61 quy định đất được tham gia thị trường bất động sản, bao gồm:

+ Đất mà Luật đất đai 2003 cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
+ Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào ttrường bất động sản.

– Điều 62 quy định điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản: Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật đất đai năm 2003.

Điều 106 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản khi có các điều kiện:

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định điều kiện để đất đai và công trình xây dựng tham gia vào thị trường tại điều 6 và 7 của Luật.

Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

+ Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.

 

Điều 7 quy định điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh

* Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau:

a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

* Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:

a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

c) Không có tranh chấp;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

e) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

 

Câu 4: Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản VN trong những năm tới?

Cuối năm 2007 là thời kỳ thăng hoa tăng giá chóng mặt của thị trường bất động sản, các nhà đầu cơ đã làm căng phồng lên giá trị ảo của bất động sản cho nên đến năm 2008 thị trường bất động sản bắt đầu ảm đạm mạnh. Toàn cảnh thị trường bất động sản năm 2008 suy giảm mạnh, nhiều dự án với đi và không có dấu hiệu khởi sắc. Giá bất động sản liên tục giảm, sau khi Bộ xây dựng dự kiến đánh thuế lũy tiến vào nhà đất và các ngân hàng áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng đã khiến cho giá nhiều phân khúc trên thị trường bất động sản tuột dốc và suy giảm nhanh từ 20 – 40%. Trong tổng số hơn 64tỷ USD vốn đăng ký FDI thì có đến hơn 50% vào lĩnh vực công nghiệp, xây dựng và dịch vụ và trong đó đã có gần đến 50% là đổ vào bất động sản. Quốc hội chính thức thông qua nghị quyết về việc mở rộng địa giới hành chính Hà Nội, khiến giá đất ở một số vùng trong diện quy hoạch tăng lên nhanh chóng…

Thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới hứa hẹn mở ra nhiều cơ hội mới cho phát triển, tuy nhiên cũng đặt ra nhiều thách thức đòi hỏi phải có những biện pháp cũng như bước đi phù hợp với xu hướng mới của kinh tế toàn cầu để đạt kết quả tối ưu.

Thời điểm cuối năm 2009, kinh tế Việt nam có những tăng trưởng đáng kể, do đó trong những năm tiếp theo, theo như dự đoán thì làn sóng đầu tư tiếp tục đổ vào Việt Nam với nhiều dự án quy mô và lĩnh vực. Tuy nhiên, để phát triển thì cần đảm bảo vấn đề pháp lý, thủ tục một cách nhanh chóng và đơn giản cũng như chính sách thu hút và phát triển hợp lý.

Bên cạnh đó, xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam cũng có nhiều cơ hội phát triển trong thời gian tới sau những chuyển biến tích cực, khả quan mang đến nhiều hy vọng cho nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản nước ta đã hình thành và phát triển một cách nhanh chóng, dự đoán trong năm 2010 này và những năm tới, thị trường này tiếp tục có những bước phát triển khởi sắc và năm 2010 sẽ chiụ tác động rất lớn khi giá tăng lên, một phần là rơi vào chu kỳ phát triển, một phần là do các yếu tố khác tác động. Chẳng hạn như tỷ giá biến động khiến vật tư leo thang và nhất là vấn đề định giá đất được áp dụng theo giá thị trường vào năm tới. Điều này khiến các doanh nghiệp phải tính toán lại và cộng thêm vào giá thành sản phẩm, tạo sức ép tăng giá lên thị trường. Đánh giá về phân phúc thị trường được quan tâm đầu tư nhiều trong thời gian tới, hiện nay thị trường đang tập trung vào phân khúc căn hộ có giá trung bình và thấp. Nhiều nhà phát triển dự án cũng đang nhắm đến thị trường số đông này. Tuy nhiên, thị trường còn cơ hội cho tất cả các phân khúc, vì một khi đã có quá nhiều nhà đầu tư tập trung vào 80% thị trường thì phân khúc 20% còn lại sẽ vẫn tốt cho các nhà đầu tư biết tách mình ra khỏi đám đông.

Cùng với sự chuyển biến tích cực, đóng góp cho nền kinh tế – xã hội nói chung, thị trường cũng chỉ còn những bất ổn cần khắc phục.

– Khó kiểm soát giá:

Thực tế tình hình phát triển nhà ở và thị trường BĐS năm 2009 cho thấy giá BĐS nói chung, trong đó giá nhà ở nói riêng quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, mức độ phát triển của kinh tế nước ta cũng như vượt quá xa giá trị thực của BĐS.

Mức giá BĐS cao đã làm ảnh hưởng rất lớn đến khả năng thanh toán của người dân. Theo kinh nghiệm của thế giới, chỉ tiêu để đánh giá mức độ rủi ro trong việc đầu tư về nhà ở đó là tỷ lệ giữa số tiền mà một gia đình phải trả cho số tiền vay mua nhà trên mức thu nhập hàng tháng. Đối với gia đình trung lưu, tỷ số này khoảng 1/3, tức là mỗi gia đình chỉ phải dành trên 30% thu nhập hàng tháng để trả nợ vay mua nhà. trong khi đó ở Việt Nam, tỷ lệ này vào khoảng 80% đối với gia đình thu nhập khá. Khả năng thanh toán này ở nước ta phản ánh một mức độ rủi ro cao, dễ gây ra khủng hoảng nợ.

Có nhiều nguyên nhân gây ra tình trạng giá BĐS cao, do giá đầu vào tăng, do khan hiếm… nhưng nguyên nhân quan trọng là do giá BĐS bị thả nổi, các chủ đầu tư tự quyết định giá và do chính hiện tượng đầu tư theo phong trào càng đẩy giá BĐS lên cao. Đó là chưa kể một số chủ đầu tư đã có những “thủ thuật” để đẩy giá, trong khi khách hàng chấp nhận mua bằng mọi giá.

Diễn biến của thị trường BĐS năm 2009 cũng cho thấy thị trường này phụ thuộc lớn vào chính sách tín dụng cũng như động thái của hệ thống ngân hàng. Cụ thể, trong quý I và đầu quý II, cùng với việc giải ngân gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ lãi suất 4%, một đợt tăng giá ngắn đã diễn ra tại Hà Nội. Đến quý III, trong khi chờ đợi có tiếp tục gói kích cầu kinh tế thông qua hỗ trợ 4% lãi suất nữa hay không, thị trường BĐS gần như không biến động. Đến cuối quý IV, khi thực hiện thắt chặt tín dụng cho thị trường BĐS, thị trường BĐS cả nước hầu như không có biến động… Cùng với thủ tục tín dụng phức tạp, người dân càng khó khăn vay vốn mua nhà. Nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ trồi sụt thì khó có thể tạo dựng được một thị trường BĐS phát triển bền vững.

Ngoài ra, hiện nay rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Nhiều Cty, tập đoàn lớn thành lập Cty kinh doanh BĐS, nhiều ngân hàng cũng thành lập quỹ hoặc Cty kinh doanh BĐS. Nhiều DN không đủ khả năng tài chính, thiếu kinh nghiệm cũng tham gia đầu tư kinh doanh BĐS. Nhiều cá nhân cũng đổ xô vào kinh doanh BĐS nên đã xảy ra hiện tượng cạnh tranh không lành mạnh.

Đa số các dự án nhà ở đều huy động vốn bằng hình thức mua nhà trả tiền trước, thanh toán theo tiến độ xây dựng. Tuy nhiên do thiếu năng lực của một số chủ đầu tư đã dẫn đến các vi phạm như chủ đầu tư giao nhà chậm so với tiến độ thỏa thuận, sai chất lượng, tự ý điều chỉnh giá nhà so với giá trong hợp đồng… Thậm chí nhiều dự án thực hiện bán nhà đất thu tiền trước nhưng sau nhiều năm vẫn dậm chân tại chỗ và không còn tính khả thi.

– Tăng cường quản lý Nhà nước

Để phát triển thị trường BĐS bảo đảm tính ổn định, bền vững, theo các chuyên gia, cần phải thực hiện nhiều giải pháp, trong đó cần nâng cao năng lực, hiệu lực của bộ máy quản lý Nhà nước về thị trường BĐS.

Trước hết cần sớm xây dựng cơ chế tài chính phát triển thị trường BĐS, đặc biệt là cơ chế tài chính phát triển nhà ở. Cụ thể, trong năm 2010, sự phát triển của thị trường BĐS vẫn tiếp tục phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Các chính sách tài chính tiền tệ cần phải rất linh hoạt để bảo đảm không tạo ra bong bóng trên thị trường BĐS nhưng cũng không thắt chặt đột ngột gây đổ vỡ thị trường trên diện rộng…trong tương lai, cần nghiên cứu việc thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ người lao động có điều kiện mua nhà. Có cơ chế cho phép các DN kinh doanh BĐS được phát hành trái phiếu xây dựng nhà ở nhằm tạo điều kiện về vốn cho chủ đầu tư cũng như khuyến khích người dân tham gia đầu tư.

Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh tập trung nguồn lực cho phát triển nhà ở thương mại và các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm, thực hiện biện pháp làm tăng nguồn cung cho thị trường. “Cần phải có một cơ quan đủ tầm để quản lý thị trường BĐS ngang tầm với yêu cầu trong thời gian tới” – các chuyên gia cũng đề xuất trước bất cập của hệ thống tổ chức quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS hiện nay do nhiều bộ, ngành quản lý, dẫn đến sự chồng chéo trong việc ban hành các cơ chế chính sách, sự thiếu quản lý của các cơ quan Nhà nước ở các địa phương hiện nay.

Tóm lại thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm sắp tới tuy tồn tại nhiều rủi ro nhưng trong những khó khăn đó vẫn còn rất nhiều cơ hội tiềm năng, là một kênh huy động vốn hấp dẫn các nhà đầu tư.

Advertisements

About svktclub

svktclub nhận viết thuê luận văn,báo cáo,chuyên đề tốt nghiệp
Bài này đã được đăng trong Luận văn, chuyên đề, khóa luận và được gắn thẻ , , , . Đánh dấu đường dẫn tĩnh.

Trả lời

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất /  Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Đăng xuất /  Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất /  Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất /  Thay đổi )

w

Connecting to %s